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Construction Financing Outlook



Construction financing is a major concern whether you are a mom and pop contractor or major developer. 2023 was a tough year for construction financing. Financing was down 38% to $47.1 Billion over apartments, office, retail, industrial, hotel and senior housing and care projects.(1)

 

Currently there is $1.8 Trillion in real estate loans scheduled to mature prior to the end of 2026.(2) But will this open up funding available for future financing?

 

While 2023 was a difficult year, the construction outlook for 2024 appears to be primed for growth. Global residential construction output is expected to increase 3.4% annually through 2025 with the US market experiencing similar growth.(3) Strong demand and favorable economic conditions could further the increase. But, will obtaining construction financing be more or less difficult and what will happen to interest rates?

 

According to Construction Business Owner’s Mayor 2024 publication “An Unsteady Outlook: Financing in the Construction Sector”, there are a multitude of factors on both a macro and micro scale that lenders will weigh when financing companies in the construction sector with heavy, project-based revenue streams.

 

In addition to most construction lenders requiring a credit score of at minimum 680 as well as an equity of 20%-25%, lenders may also consider:

 

  • your experience - Is this your first project or your twenty-fifth project

  • project / portfolio diversification*

  • new construction exposure

  • past financial performance

  • surety bonding

 

*For specialty contractors the percentage of revenue relative to project diversification is generally reviewed. Is your revenue spread over a few projects or many projects? Are profits derived from a select subset of project types? Many lenders prefer a large number of smaller projects rather than a portfolio of a small number of large projects. An applicants with fewer projects may find the lender focused on historical margins and bids versus actual gain to ascertain a comfort with anticipated future cash flow.

 

Banks remain the dominate source of construction lending. According to Urban Land(1), regional banks are the most active lenders accounting for 34% of construction loans while investor-driven lending accounts for 22%. Debt firms are still around as well as life insurance companies and private money lenders but their underwriting requirements may vary from those of traditional banks.

 

When sourcing a debt (lending) partner you must also have your equity position secured. Should you have readily available the 20%-25% equity position, you likely will not require an equity partner. But, when speaking with potential equity partners be prepared to address their concerns.

 

Many equity partners are watching the Federal Reserve to see what, if anything, they will do about high interest rates. Many investment projects stem from distressed properties which make it difficult to determine exit values and cap rates. This makes it difficult for investors to underwrite those projects.

 

Interest rates remain a primary concern for equity partners and borrowers. Construction Business Owner’s report indicates “higher-for-longer” interest rates, while not yet seen, could have an impact on lender interest in the sector.

 

Though we are seeing a bit of declining inflation, the Federal Reserve has been unclear regarding reduction in interest rates. The current high cost of borrowing has caused developers difficulty hitting their internal margin matrix as well as increasing the cost of project bid cost for public project contractors.

 

Many lenders are offering a floating rate debt. While some life insurance companies maintain a construction lending “bucket”, they generally offer a 7-10 year fixed rate which carries a project from construction through permanent financing. Their rates would be company contingent.

 

The rate and impact of interest cost lies with actions the Federal Reserve may take. This month the they drop it by 0.05 percent. Expert still don't know if there will be another drop, the projection from numerous financial institutions is that interest rates will likely remain in the mid-6% for the remainder of 2024.

 

 

(1) statistic derived from Urban Land Magazine, 5/24 Construction Financing Outlook

 

(2) sourced from Tripp, Inc.

 

(3) statistics derived from ResearchandMarkets.com



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  Perspectivas del Financiamiento de Construcción


El financiamiento de construcción es una preocupación real, tanto para pequeños contratistas como para grandes desarrolladores. El 2023 fue un año difícil en este ámbito, con una disminución del 38% en el financiamiento, quedando en $47.1 mil millones para proyectos de apartamentos, oficinas, comercios, industrias, hoteles, viviendas para personas mayores y servicios de cuidado (1).


Actualmente, hay $1.8 billones en préstamos inmobiliarios programados para vencer antes de finales de 2026 (2). ¿Abrirá esto oportunidades de financiamiento para futuros proyectos?


A pesar de los desafíos de 2023, las perspectivas para la construcción en 2024 parecen estar alineadas para un crecimiento. Se proyecta que la producción global de construcción residencial aumente un 3.4% anual hasta 2025, con un crecimiento similar en el mercado estadounidense (3). La fuerte demanda y las condiciones económicas favorables podrían impulsar este aumento. Sin embargo, surge la pregunta: ¿será más fácil o más difícil obtener financiamiento para la construcción? ¿Qué sucederá con las tasas de interés?


De acuerdo con la publicación de mayo de 2024 de Construction Business Owner, titulada Una Perspectiva Incierta: Financiamiento en el Sector de la Construcción, existen múltiples factores, tanto a nivel macro como micro, que los prestamistas consideran al financiar proyectos con flujos de ingresos basados en proyectos.


Además de requerir un puntaje crediticio de al menos 680 y un capital de entre 20% y 25%, los prestamistas también pueden evaluar:


- Tu experiencia:¿Es tu primer proyecto o el vigésimo quinto?

- Diversificación de proyectos/portafolio

- Exposición a nuevas construcciones

- Rendimiento financiero pasado

- Fianzas de garantía (surety bonding)


Para los contratistas especializados, se analiza el porcentaje de ingresos en relación con la diversificación de proyectos. ¿Tus ingresos provienen de varios proyectos o de unos pocos? Muchos prestamistas prefieren un portafolio con una mayor cantidad de proyectos pequeños que uno con pocos proyectos grandes. Los solicitantes con menos proyectos pueden encontrar que los prestamistas se enfocan en márgenes históricos y la diferencia entre ofertas y ganancias reales para proyectar el flujo de caja futuro.


Los bancos siguen siendo la fuente principal de préstamos de construcción. Según Urban Land (1), los bancos regionales son los prestamistas más activos, representando el 34% de los préstamos de construcción, mientras que el financiamiento por parte de inversionistas cubre el 22%. Las firmas de deuda y las compañías de seguros de vida también están presentes, junto con prestamistas privados, aunque sus requisitos de suscripción varían en comparación con los bancos tradicionales.


Al buscar un socio de deuda (prestamista), también debes asegurar tu posición de capital. Si tienes disponible entre el 20% y 25% de capital, es probable que no necesites un socio de capital. Sin embargo, si exploras esta opción, prepárate para abordar sus preocupaciones.


Muchos socios de capital están atentos a las decisiones de la Reserva Federal respecto a las altas tasas de interés. Muchos proyectos de inversión provienen de propiedades en dificultades, lo que complica la determinación de los valores de salida y las tasas de capitalización (cap rates), dificultando la suscripción de estos proyectos.


Las tasas de interés siguen siendo una preocupación central tanto para los socios de capital como para los prestatarios. El informe de Construction Business Owner indica que las tasas de interés "altas por más tiempo" podrían afectar el interés de los prestamistas en el sector, aunque esto aún no se ha evidenciado claramente.


A pesar de una leve disminución en la inflación, la Reserva Federal no ha aclarado si reducirá las tasas de interés. El alto costo actual de los préstamos ha dificultado que los desarrolladores alcancen sus márgenes esperados, además de aumentar los costos de ofertas para proyectos públicos.


Muchos prestamistas están ofreciendo deuda con tasas flotantes. Mientras tanto, algunas compañías de seguros de vida ofrecen préstamos con tasas fijas a 7 o 10 años, que cubren desde la construcción hasta el financiamiento permanente. Estas tasas dependen de cada compañía.


El impacto de las tasas de interés dependerá de las decisiones de la Reserva Federal. Este mes, las tasas bajaron un 0.05%. Los expertos aún no saben si habrá otra reducción, pero varias instituciones financieras proyectan que las tasas de interés se mantendrán en el rango medio del 6% durante el resto de 2024.


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(1) Estadística derivada de Urban Land Magazine, Perspectivas de Financiamiento de Construcción, 5/24  

(2) Fuente: Tripp, Inc.  

(3) Estadísticas derivadas de ResearchandMarkets.com



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